Cel mai bun an de după criză?
Cu jucători noi şi vechi care intră în piaţă, cu companii care îşi reconfigurează operaţiunile din România şi cu o evoluţie pozitivă atât în context regional, cât şi global, piaţa imobiliară începe un an în care balanţa oscilează între acceleraţie şi frână.
„Anul 2020 este cel mai bun an ca tranzacţii avansate", a observat Laurenţiu Lazăr, managing partner al companiei de consultanţă în imobiliare Colliers România, în cadrul unui eveniment axat pe aşteptările legate de viitorul real estate-ului românesc. Lazăr previzionează că numărul tranzacţiilor în curs de pregătire şi de semnare din România se situează la un nivel mult mai ridicat decât în anii anteriori.
În acest context, una dintre predicţiile Colliers arată că România va continua să fie una dintre economiile europene cu potenţial de creştere ridicat, chiar dacă ritmul va încetini. Implementarea unor reforme structurale majore în domenii precum mobilitatea forţei de muncă sau educaţie ar debloca un potenţial de creştere suplimentară, cu un efort destul de mic, potrivit consultanţilor Colliers International. „Este puţin probabil ca reformele structurale care ne-ar putea ajuta anul acesta să se întâmple. Dincolo de acest an electoral, trebuie să ţinem cont că nu discutăm despre proiecte dificile, ci doar despre două autostrăzi: de la nord la sud şi de la est la vest pentru a străbate Carpaţii", spune Silviu Pop, head of research în cadrul Colliers. Datele arată că anul trecut construcţiile şi tranzacţiile imobiliare au avut o contribuţie de aproape un punct procentual la creşterea economică de 4% a României – înregistrată în primele trei trimestre din 2019. Chiar şi în acest context, dacă ritmul de creştere economică încetineşte în 2020, această tendinţă se va reflecta şi asupra pieţei imobiliare.
Colliers mai prezice că România va rămâne în continuare decupată ca piaţă de tensiunile şi riscurile geopolitice globale, astfel încât Brexitul sau disputa referitoare la tarifele comerciale nu vor afecta în mod direct piaţa locală. „Cum vor afecta evoluţiile externe piaţa locală? Dincolo de evoluţiile interne, există schimbări pe plan extern, cum ar fi Brexitul, noile politici economice şi comerciale ale Statelor Unite, tensiunile geopolitice în creştere, incertitudinile din zona euro sau încetinirea economiei Chinei. Contextul extern va avea un impact neutru asupra creşterii economice estimate pentru România în 2020", notează reprezentanţii Colliers.
O altă predicţie arată că 2020 se conturează a fi cel mai bun an pentru investiţiile imobiliare din România din perioada postcriză. Din perspectiva tranzacţiilor încheiate, Colliers se aşteaptă ca în 2020 să depăşească un nivel total de 1 miliard de euro, în contextul în care există deja tranzacţii de 600 de milioane de euro în pregătire.
„Există deja tranzacţii în valoare de peste 600 de milioane de euro cu proiecte de birouri care ar putea fi finalizate în curând, inclusiv tranzacţia de 300 de milioane de euro din portofoliul NEPI Rockcastle, semnată deja, dar nefinalizată în 2019. În acelaşi timp, segmentele industrial şi de retail au evoluţii pozitive, dar există limitări la nivel de ofertă. Referitor la tendinţe, consultanţii Colliers International estimează consolidarea subsegmentelor de piaţă, de la clădirile de birouri clasă A către abordări cu valoare adăugată şi reconversii ale clădirilor existente. Investiţiile în spaţiile imobiliare comerciale din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar în prezent principalii diferenţiatori ţin de calitate, atât în sectorul industrial, unde concurenţa este destul de mare, cât şi în cazul clădirilor de birouri, unde tot mai mulţi investitori sunt interesaţi de obţinerea certificărilor verzi", notează specialiştii.
Bucureştiul începe să devină o piaţă a chiriaşilor de clădiri de birouri, potrivit predicţiilor, încât rata de neocupare se estimează a fi la 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual. „Creşterea costurilor de construcţie – o noutate pentru piaţa din România – la care se adaugă şi creşterea costurilor cu amenajarea spaţiilor (cu aproximativ 25-30%) influenţează deciziile de relocare ale companiilor", apreciază consultanţii Colliers International.
În 2020 România va atinge pragul de 5 milioane de metri pătraţi de spaţii logistice şi industriale moderne, astfel încât în prezent stocul se situează la circa 4,6 milioane de metri pătraţi. Potrivit statisticilor, în România stocul este la jumătate faţă de cel din Cehia şi chiar de patru ori mai mic decât cel din Polonia. Pentru a atinge pragul, dezvoltatorii trebuie să livreze 500.000 de metri pătraţi de noi spaţii pentru depozitare.
În ceea ce priveşte tendinţele pe piaţa spaţiilor logistice, mai mulţi jucători activi şi în piaţa locală caută să îşi reconfigureze distribuţia şi poate să se mute. „Se anunţă un an foarte bun, cu livrări estimate de dezvoltatori la circa 800.000 de metri pătraţi. Sunt sigur că nu vor fi 800.000 de metri pătraţi, dar cred că vor fi totuşi încă 650.000 de metri pătraţi. Pe de altă parte, portul Constanţa devine atractiv. Sunt trei retaileri mari polonezi care se uită mult la portul din Constanţa. Geografia ne ajută aici", explică Laurenţiu Duică, partener, şef al departamentului industrial al Colliers. El consideră că potenţialul României nu se rezumă la 5 milioane de metri pătraţi. „Eu zic că în 3-4 ani vom ajunge la 8 milioane de metri pătraţi, urmând ca după ce atingem acest nivel să discutăm de alte probleme, precum căi ferate, transporturi, impozite mai mari, timpi de livrare etc.", apreciază specialistul.
Va continua dezvoltarea centrelor comerciale în zonele consacrate de birouri, pe fondul unui consum mai sănătos, cred consultanţii. „Proprietarii centrelor comerciale vor continua să se concentreze pe îmbunătăţirea experienţei clienţilor, cu un accent special pe partea de agrement. Dezvoltatorii vor căuta sinergii: noile malluri, de exemplu, se vor construi în zone consacrate de birouri sau vor avea propriile componente de birou sau rezidenţial ataşate. Inclusiv apariţia spaţiilor de birouri partajate în centrele comerciale este o opţiune atractivă. În ceea ce priveşte segmentul de retail, va continua expansiunea în oraşele mici şi mijlocii, unde există deficit de spaţii moderne de retail", arată Colliers.
În cazul acestei predicţii, consultanţii atrag atenţia asupra tendinţelor care implică parterul marilor clădiri de birouri – un alt segment care a prins avânt şi în România. „Avem acum mai mulţi antreprenori români care au cunoştinţe şi operează ori în sistem de franciză, ori ca business propriu, diverse baruri, cafenele, baruri sportive, restaurante şi cantine la parterul clădirilor de birouri. Acum zece ani exista un singur operator de cantine, iar acum există peste 15 operatori. Este o luptă pe piaţă. Acum există cinema, locuri de joacă şi mai mulţi operatori de fitness. În urmă cu zece ani era doar World Class, dar acum avem vreo 10 operatori în Bucureşti", explică Simina Niculiţă, director retail în cadrul Colliers.
Anul 2019 a fost un an record pentru numărul de noi unităţi rezidenţiale de pe piaţă, însă este puţin probabil ca trendul să se menţină şi anul acesta. Există semne că lucrările de construcţie încetinesc spre sfârşitul anului. Dar atâta timp cât economia are o evoluţie ascendentă, consultanţii de la Colliers International se aşteaptă ca preţurile să crească moderat comparativ cu anul precedent, însă sub ritmul de creştere a salariilor.
Pe piaţa terenurilor, vom asista la temperarea cererii. Portofoliul de proiecte în plan şi în stadii avansate nu este la fel de generos ca în anii precedenţi şi nu se prefigurează, la acest moment, anunţuri pentru noi proiecte de anvergură. În general, 2020 va fi un an echilibrat, dar este puţin probabil să rivalizeze cu volumele tranzacţiilor din perioada 2017-2019. Una dintre particularităţile care intervin pe segmentul de terenuri ţine de interesul investitorilor şi dezvoltatorilor faţă de oraşe mici, cu populaţii cuprinse între 50.000 şi 150.000 de locuitori.
